안녕하십니까, 감정평가법인 감동 경인지사입니다.
경매 감정평가 시 주의할 점들을 정리하고 있는데요,
이번에는 토지 감정평가 시 추가적으로 어떤 사항들을 살펴봐야 하는 지 알아보겠습니다.
지적도
지적도는 지적공부(地籍公簿) 중의 하나로서 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 그 밖의 사항을 등록한 도면을 말합니다.
지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리시스템을 통하여 기록ㆍ저장된 것 포함)을 말합니다.
지적도를 통하여 토지의 위치 및 형상, 건물이 소재 위치할 수 있는 범위등의 특정이 가능할 것입니다.
토지이용계획 확인서
토지이용계획확인서란 토지이용규제 기본법에 따라 필지별로 지역ㆍ지구등의 지정내용과 행위제한 내용 등의 토지이용관련 정보를 확인할 수 있는 서류를 말합니다.
토지이용계획확인서를 통하여 다양한 필지별 토지이용관련 정보를 살펴볼 수 있는데
지역ㆍ지구등의 지정 내용
지역ㆍ지구등에서의 행위제한 내용
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역
「택지개발촉진법 시행령」에 따른 주민공람 공고의 열람기간
「공공주택특별법 시행령」에 따른 주민공람ㆍ공고의 열람기간
「건축법」에 따라 위치를 지정하여 공고한 도로
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획 입안사항
「농지법」에 따른 영농여건불리농지
「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제48조에 따른 매립목적 변경 제한
「산지관리법」 제21조제1항에 따른 용도변경 승인 기간
「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역
지방자치단체가 도시ㆍ군계획조례로 정하는 토지 이용 관련 정보
매우 다양한 행위제한을 살펴볼 수 있고 이러한 제한 내용이 결국은 토지의 가격에 영향을 미치고 있으므로 주의해서 살펴보아야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 확인해 보아야 할 중요한 몇가지를 예를 들어보면 아래와 같습니다.
① 이 토지에서 어떤 건축물이 건축 가능한지를 알아볼 수 있습니다.
예를 들어 주거전용지역으로 기입된 지역에서 공해공장건축은 불가능하고 전용공업지역에서 단독주택의 건축은 불허될 수 있으므로 기본적으로 건축물의 건축가능여부를 살펴보고 지자체 담당부서에 확인해 보아야 합니다.
② 도시계획시설에 편입되었는지 여부를 알아볼 수 있습니다.
대당토지가 공원에 편입되었는지 저촉되어 있는지 도로에 접해있는지 저촉되어 있는지 지구단위계획이 수립되어 이를 통한 건축에 제한이 따르게 되는지 등을 알 수 있습니다.
③ 군사시설 여부를 확인해 볼 수 있습니다.
군사시설보호구역에 있다고 하여 건축이 무조건적으로 불가한 것은 아니지만 군사시설보호구역이나 해군기지구역 군용항공기지구역 등에 속하여 상당히 불리하게 제한을 받는 경우가 있으므로 주의해야 합니다. 일반토지와 이러한 제한을 받고 있는 토지는 가격에 차이가 발생할 수 밖에 없을 것입니다.
④ 농지인지 산림인지를 확인해 볼 수 있습니다.
예컨대 농업진흥지역이라면 농사업무 외의 시설 이용행위는 제한되고 농업진흥구역 해당없음이라야 전원주택 건축이 가능하며, 임야인 경우 해당토지가 보전산지에 해당이 없어야 택지나 산업용지 등으로의 이용 개발에 제한이 없기 때문이다. 그러나 자세한 사항은 조례와 지자체 담당부서에 확인해야 할 것입니다.
⑤ 공원에 지정되어 있는지 살펴 볼 수 있습니다.
만악 해당토지가 공원구역처럼 공원으로 조성되어 있는 지역이거나 공원보호구역처럼 유명사찰이나 국립공원 주변의 경우인 토지라면 건축이 거의 불가능하거나 제한되 건축물 만을 건축할 수 있으므로 토지이용에 상당한 제약을 받고 가치에 영향을 미치게 됩니다.
⑥ 수도법상의 상수원보호구역이나 수질보전특별대택구역, 수변구역에 해당되면 규제가 많다. 식수원 상수원 보호구역에 있는 토지 주로 북한강 남한강 일대의 양평군이나 여주군 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등의 경우가 해당되는데 이런 경우 상당한 건축물 건축에 규제가 따릅니다.
⑦ 문화재 여부를 확인합니다.
문화재보호구역에 포함되는 경우 유적지 복원 등을 추진하는 경우 등 및 건축이 제한되는 경우가 다수이므로 주의해야 합니다.
⑧ 토지거래여부를 확인할 수 있습니다.
토지거래허가구역에 속하는 경우 토지에 관한 소유권과 지상권 또는 기타 사용 수익을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 경우에는 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 하므로 제약이 있습니다. 다만, 경매의 경우에는 이러한 허가를 받을 필요는 없습니다.
토지대장
토지대장은 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적, 소유자의 주소와 성명, 주민등록번호 등 토지에 대한 기초사항들이 수록된 지적공부입니다.
만약 대장과 등기부가 불일치하는 경우가 발생하면 어떻게 해야 할까요? 이 부분에 대하여는 다음편에서 살펴보기로 하겠습니다.
공유지연명부
1 필지에 대한 소유자가 2인 이상인 경우에 소유권에 관한 사항을 효율적으로 등록, 관리하기 위하여 작성하는 지적공부입니다.
토지대장 또는 임야대장의 소유자란에는 토지등기부에 등기된 권리자 중 가장 먼저 등기된 ○○○ 외 ○인이라고 등록하고공 유지연명부에 공유자 전원을 그 소유권지분과 함께 등록합니다.
공유지연명부에는 지목ㆍ면적은 등록하지 않습니다.
등록사항으로는 (1) 토지의 소재 (2) 지번 (3) 소유권 지분 (4) 소유자의 성명 또는 명칭ㆍ주소ㆍ주민등록번호(부동산등기용등록번호) (5) 소유자가 변경된 날과 그 원인 (6) 토지의 고유번호 (7) 필지별 공유지연명부의 장번호를 등록하게 됩니다.
대지권등록부
대지권등록부는 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지권등기를 한 토지에 대하여 작성한 공부입니다.
이에 등록할 사항으로는 토지의 소재와 지번, 소유자의 성명 또는 명칭과 주소 및 주민등록번호, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인, 토지의 고유번호, 소유권지분, 집합건물별 대지권등록부의 장번호를 등록합니다.
다음 편에서는 대장과 등기부가 불일치하는 경우 특히 토지대장과 등기부등본이 불일치하는 경우를 예로 들어 살펴보도록 하겠습니다.
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