안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
12월 3주는 요즘 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데 경기 침체로 더욱 어려움을 겪고 있는 상가 부동산 시장에 대해 살펴보겠습니다.
경기 침체 장기화와 소비 패턴 변화 등의 영향으로 부동산 상품 중 ‘상가’가 애물단지로 전락하고 있습니다. 고금리 장기화, 경기둔화 등으로 가계소비가 줄면서 문을 닫는 점포가 늘어나면서 전반적인 공실률이 증가하고 있습니다.
한국부동산원의 ‘상업용 부동산 임대동향조사’에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 3분기 기준 10.1%로 집계됐습니다. 1년 전인 2023년 3분기(9.4%)과 비교해 0.7%포인트 상승한 수치입니다.
집합상가란 ‘집합건물의 소유·관리에 관한 법률의 적용대상인 건물’을 말합니다. 집합건물은 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 뜻합니다. 쉽게 말해 아파트와 같이 각 호별로 구분 등기가 가능해 독립적으로 소유할 수 있다는 얘기입니다. 일반적인 건물과 달리 집합상가는 호수별로 별도로 소유할 수 있기 때문에 주요 부동산 투자 상품으로 인식됐습니다.
수도권의 경우 집합상가 공실률 현황을 보면 한 가지 특징이 있습니다. 지역 교통 중심지로서 유동인구가 많은 곳 공실률이 유달리 높다는 점입니다.
서울에서는 대표적으로 용산역(37.6%)과 청량리(27.6%), 영등포역(23.5%) 등 일대가 집합상가 공실률이 높았습니다.
이유는 여러 가지로 분석됩니다. 일단 용산은 전자상가 침체 영향이 큰 것으로 보입니다. 주요 유통 채널이 온라인으로 바뀌면서 용산 일대 소규모 집합상가는 설 자리를 잃고 있습니다.
또 세 곳 모두 비교적 오래된 구도심입니다. 건물이 낙후된 반면, 땅값은 비쌉니다. 기본적으로 유동인구가 많기 때문에 그만큼 공급량이 많습니다. 반면 신축 집합상가의 경우 임대료나 분양가격이 턱없이 높아 입점하기 부담스럽습니다. 특별한 요인이 없는 한 상권을 다시 살리기엔 많은 시간이 필요하다는 분석이 나옵니다.
경기도에서 집합상가 공실률이 가장 높은 곳은 바로 경의중앙선이 있는 파주시 금릉역 일대로 26.6%를 기록했습니다.
경기도 역시 서울처럼 비교적 오래된 지역, 지하철역 주변에 이름 있는 상권 집합상가 공실률이 유달리 높았습니다. 과거 ‘안양1번가’로 이름을 떨친 안양역 일대 공실률은 25.5%로 금릉역에 이어 2위를 차지했습니다. 수원역(13.8%), 의정부역(13.8%), 평택역(11%) 등 지역 교통 중심인 지역도 공실률이 상당히 높은 수준이었습니다.
부동산 시장의 바로미터로 불리는 경매 시장에서는 ‘상가’라는 상품을 외면하는 현실이 잘 드러납니다. 부동산 경매정보업체 지지옥션에 따르면 2024년 1~10월 경매에 나온 수도권 상가는 7196건입니다. 이중 낙찰에 성공한 사례는 1393건(19.3%)에 불과했습니다. 전국 상가경매 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가율)은 2024년 4월부터 6개월 연속 50%대 머물고 있습니다. 대부분 물건이 감정가격 대비 반값에 팔린다는 얘기입니다.
향후 상가 전망은 당연히 불투명합니다.
표면적인 전국 집합상가 공실률은 10.1%입니다. 하지만 일정기간 임대료를 받지 않고 빌려주는 ‘렌트프리’ 등이 이뤄지고 있는 것을 감안하면 실제 공실률은 더 높을 것으로 추정됩니다.
상가의 경우 공실이 발생하면 임대수익 감소뿐 아니라 금융이자, 관리비 등도 부담으로 작용합니다. 소비심리가 빠르게 위축되면서 상가 투자를 꺼리는 투자자가 늘고 있습니다.
반면 공급적인 측면에서는 신규 택지지구는 점점 늘어나고 있습니다. 택지지구가 늘어나면 그만큼 의무적으로 상업용지를 공급해야 합니다. 상가 공급량은 조금씩 늘어나는 반면 경기 침체 영향으로 수요는 제한적입니다.
전국 상가 거래량은 2024년 3분기 기준 2830건으로 2023년 같은 기간(7065건)과 비교해도 약 60% 급감했습니다. 수익성이 떨어진 상가를 낮은 가격에라도 받아줄 구매자가 많지 않습니다. 2025년에도 이 같은 현상이 지속될 가능성이 높아 보입니다.
지금까지 경기 침체로 인해 극도로 위축된 집합상가 부동산 시장에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
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