안녕하십니까, 감정평가법인 감동입니다.
경매 평가 시 주의해야 할 사항들을 물건 별로 정리하고 있습니다.
이번에는 공장 경매 시 유의해야 할 사항을 알아 보겠습니다.
공장 평가 시 유의해야 할 사항들
공장의 평가시에는 주로 토지 건물 기계기구 등의 총합체로서 존재하므로 사안마다 사전에 조사하여야 할 사항과 임장하여 실사시에 조사하여야 할 사항들에 보다 주의해야할 필요가 있습니다.
①사전 조사사항
역시 등기부등본과 건축물관리대장, 토지이용계획확인원 등에 의하여 소재지나 지번 건물의 동수 및 호수 건물의 구조 등은 기본이고 기계목록이나 평가선례등을 확보하여 제원이나 가격자료, 기계기구의 배치도 수입면정과 계약서 등의 신뢰성있는 자료 확보가 필요하고,
②현장에 임하여 조사하여야 할 사항
현장에 임하여 건물의 개황과 위치 건물의 상황(구조나 전유부분의 위치와 면적 이용상태, 급배수관계, 냉난방시설 등) 및 토지의 상황, 도로 교통관계의 상태 등은 기본이고 대부분 가동중단의 상태일 경우가 많으므로 의뢰된 목록상의 기계기구가 실존하는지여부와 정상으로 작동되는지 여부를 확인해야 합니다.
이때 공정저당과 공장재단저당의 차이를 숙지할 필요성이 있는데,
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차이점 |
공장저당 |
공장재단저당 |
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1.개념상 차이 |
공장저당은 토지나 건물을 소유한 자가 동 토지 또는 건물에 위치한 공장(공장이란 영업을 위한 물품의 제조, 가공, 인쇄, 촬영, 방송의 목적 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용되는 장소를 말함) 및 ‘공장 구내’에 소재하는 기계, 기구 등을 일체로 담보로 제공하는 것을 말하며 |
공장재단저당은 1개 또는 수개의 공장에 속하는 토지와 공작물, 기계, 기구 등 부속물 및 지상권, 전세권, 임차권, 공업소유권 등을 재단으로 형성하여 재단소유권보존등기를 마친 후 이를 담보로 제공하는 것을 말합니다(공장 및 광업재단저당법 3조, 10조). |
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2.요건상 차이 |
공장저당은 토지나 건물의 소유자가 동 부동산에 소재한 공장 및 구내설비와 기계 등을 담보로 제공하는 것이므로 토지 또는 건물의 소유자와 공장의 소유자가 동일인이어야 하며 부동산등기부(토지 또는 건물 등기부)의 ‘을구’란에 근저당권으로 기재하여 공장목록을 부기하는 것이 보편적 |
공장재단저당은 먼저 재단을 형성하여 공장재단보존등기를 한 후 이에 터잡아 근저당권등기를 하게 되며 재단을 형성하는 재산의 종류에는 공장에 속하는 임차권, 전세권, 지상권등도 가능하므로 반드시 공장의 소유자와 토지 및 건물의 소유자가 동일할 필요도 없습니다. 따라서 토지 또는 건물을 임차하여 사용 중인 사업자가 임차건물 내에 소재한 공장을 일체로 담보로 제공하고 싶다면 공장저당권은 설정할 수 없어도 공장재단저당권을 설정할 수는 있을 것입니다. |
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3.등기상 차이 |
공장저당권은 토지 또는 건물등기부에 근저당권의 형태로 등기되며 등기종료까지 불과 2-3일정도 소요되는 것이 통상입니다 |
공장재단저당권은 먼저 공장재단보존등기부를 편성해야 하며 소유권보존등기를 받은 등기관은 재단에 속하게 될 동산 등에 관해 일정한 기간(1개월 이상 3개월 이하)을 정해 권리신고 할 것을 관보에 공고하여야 하므로 등기종료까지 최소 1개월 이상의 시간이 소요됩니다(법 제33조). 또한 등기관은 공장재단에 관한 보존등기를 마치면 그 공장재단의 구성물의 등기기록 중 해당 구에 공장재단에 속한다는 사실을 기록하여야 합니다(법 제35조). 한편 공장재단의 구성물은 동시에 다른 공장재단에 속하지 못하게 되며 공장재단은 1개의 부동산으로 취급됩니다(법 제10한편 공장재단저당권은 채권최고액의 1,000분의1을 등록세액으로 납부하므로 공장저당권과 비교할때 설정비용 총액은 약50% 절감할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 1개월 상의 권리신고 기간이 소요된다는 점은 유의해야 합니다.조, 11조). |
공장 경매 평가 시 유의해야 할 사항
이하에서는 공장 경매평가 시 유의해야 할 사항들에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
가. 기계기구
먼저 정상 가동여부와, 여러종류의 기계기구인 경우 명세표상의 기계의 명칭과 규격 용량, 형삭 제작자, 제작번호 등이 동일하여 실제와 동일한 기계인지여부를 확인하고,
도입기계라면 수입면장 등을 조사하여 도입가격과 연원일, 형식, 성능,제작처 등을 조사하고 동일성여부를 확인하여야 합니다.
도입(수입)기계평가에 대하여는 후에 상세 설명할 기회가 오면 그때 다시 보기로 하고 다만, 도입당시의 CIF원산지 외화가격에 기계가격 보정지수를 곱하고 외화환산율을 곱한 뒤 적정부대비용을 더하여 구하게 되므로 기계가격 보정지수가 어떠한지 , 원화환산율은 어떠한지 적정 부대비용으로서 설치비용과 이에 따르는 부대비용 관세 및 이에 따른 농어촌특별세 등이 문제되므로 이에 대한 이해가 필요합니다.
만약 기계기구에 효용을 증진시키기 위한 시설을 부가시킨 것이 있다면 부합된 경우 주물의 처분에 따르므로 압류의 효력이 발생하고 평가의 대상이 되나 타인의 권원에 의해 부가시킨 경우에는 평가대상이 될 수 없다는 점을 고려하여 경매법원과 소통하여 처리토록 합니다.
또한, 대부분의 경매진행의 물건의 경우에는 공장이 운영 중지된 경우가 일반적인 사례인데 화학공장이나 폐수처리시설 등의 경우에는 운영 중지기간 중 부식의 정도가 증대되어 재 가동시에 상당한 보수가 필요한 경우가 발생되며 대부분 이러한 경우 대상기계에 대한 감가수정의 문제가 발생되므로 이 또한 주의하여야 합니다.
관세를 감면받아 사후관리를 받고 있는 품목이 경매 등으로 양도되는 경우 양수한자가 새로운 용도에 따라 감면받은 관세의 전부를 납부 할 가능성이 있으므로 현행관세율을 적용하되 감면된 관세를 포함한다는 의견을 적시하여 주는 것이 필요합니다.
나. 공장저당의 효력
앞서 잠깐 살펴보았으나 공장저당의 효력에 대한 이해가 요구되므로 조금 더 살펴봅시다.
공장저당법에서는 공장저당과 공장재단저당을 포함하고 어떤 것을 선택할지의 여부는 당사자가 결정토록 하고 있습니다.
공장저당법에서 저당권의효력은 공장의 비품과 건물 토지 등 전체가 아니면 압류나 가압류 가처분 등을 할 수 없다고 규정하고 있습니다.
이하 공장저당법의 내용입니다.
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공장 및 광업재단 저당법 ( 약칭: 공장저당법 ) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같습니다. 1. “공장”이란 영업을 하기 위하여 물품의 제조ㆍ가공, 인쇄, 촬영, 방송 또는 전기나 가스의 공급 목적에 사용하는 장소를 말합니다. 2. “공장재단”이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단(一團)의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말합니다. 3. “광업재단”이란 광업권(鑛業權)과 광업권에 기하여 광물(鑛物)을 채굴(採掘)ㆍ취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말합니다. 제3조(공장 토지의 저당권) 공장 소유자가 공장에 속하는 토지에 설정한 저당권의 효력은 그 토지에 부합된 물건과 그 토지에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물(供用物)에 미칩니다. 다만, 설정행위에 특별한 약정이 있는 경우와 「민법」 제406조에 따라 채권자가 채무자의 행위를 취소할 수 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 제4조(공장 건물의 저당권) 공장 소유자가 공장에 속하는 건물에 설정한 저당권에 관하여는 제3조를 준용합니다. 이 경우 “토지”는 “건물”로 봅니다. 제6조(저당권 목적물의 목록) ① 공장에 속하는 토지나 건물에 대한 저당권설정등기를 신청하려면 그 토지나 건물에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물로서 제3조 및 제4조에 따라 저당권의 목적이 되는 것의 목록을 제출하여야 합니다. ② 제1항의 목록에 관하여는 제36조, 제42조 및 제43조를 준용합니다. 제10조(공장재단의 설정) ① 공장 소유자는 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 할 수 있습니다. 공장재단에 속한 공장이 둘 이상일 때 각 공장의 소유자가 다른 경우에도 같습니다. ② 공장재단의 구성물은 동시에 다른 공장재단에 속하게 하지 못합니다.
제13조(공장재단의 구성물) ① 공장재단은 다음 각 호에 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성할 수 있습니다. <개정 2011. 5. 19.> 1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물 2. 기계, 기구, 전봇대, 전선(電線), 배관(配管), 레일, 그 밖의 부속물 3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산 4. 지상권 및 전세권 5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권 6. 지식재산권 ② 공장에 속하는 토지나 건물로서 미등기된 것이 있으면 공장재단을 설정하기 전에 그 토지나 건물의 소유권보존등기를 하여야 합니다. ③ 다음 각 호의 물건은 공장재단의 구성물이 될 수 없습니다. 1. 타인의 권리의 목적인 물건 2. 압류, 가압류 또는 가처분의 목적인 물건
제14조(공장재단 구성물의 양도 등 금지) 공장재단의 구성물은 공장재단과 분리하여 양도하거나 소유권 외의 권리, 압류, 가압류 또는 가처분의 목적으로 하지 못합니다. 다만, 저당권자가 동의한 경우에는 임대차의 목적물로 할 수 있습니다. 제15조(공장재단 구성 예정물의 양도 등 금지) ① 등기 또는 등록되어 있는 것으로서 공장재단의 구성물로 예정된 것은 그 등기부나 등록부에 제32조제1항의 소유권보존등기 신청 사실이 기록된 후에는 양도하거나 소유권 외의 권리의 목적으로 하지 못합니다. <개정 2012. 2. 10.> ② 공장재단의 구성물로 예정된 동산은 제33조제1항의 권리신고의 공고가 된 후에는 양도하지 못하며 소유권 외의 권리의 목적으로 하지 못합니다.
제23조(공장의 개별적 경매, 입찰) 공장재단이 여러 개의 공장으로 구성되어 있는 경우 법원은 저당권자의 신청을 받아 공장재단을 구성하는 각 공장을 개별적으로 경매나 입찰의 목적물로 할 것을 명할 수 있습니다. |
아울러 판례는 공장저당법에 의한 공장저당을 설정함에 있어 공장의 토지, 건물에 설치된 기계, 기구 등은 같은 법 제7조의 소정의 기계, 기구 목록에 기재하여야만 공장저당의 효력이 생긴다고 하고 있습니다.
다음 편에서는 공장평가에 이어서 임야평가 시의 유의하여야 할 사항은 무엇인지에 대하여 살펴보기로 하겠습니다.
