안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 수익환원법에서 기초가 되는 순수익의 요건과 산정 시 유의사항에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

 

 

 

순수익의 개념

 

 

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

 

수익환원법에서 말하는 순수익이란 대상물건을 통해서 획득할 수 있는 총수익에서 그 수익을 발생시키는데 소용되는 경비를 공제한 금액을 의미합니다.

 

감정평가에서 시장가치는 최유효이용을 기준으로 형성되므로 순수익도 최유효이용의 요건을 충족해야 합니다.

 

즉, 수익환원법에서 기초가 되는 순수익은 현재의 순수익이 아니라 장래에 발생 가능한 순수익을 기초로 하기 때문에 과거의 순수익을 그대로 적용해서는 안됩니다.

 

 

 

순수익의 요건

 

 

(1) 순수익의 요건이 필요한 이유

 

감정평가는 그 물건의 정상적인 가격을 구하는 것이고 순수익을 구하는 목적도 정상적인 수익가액을 구하기 위한 수단이기 때문에 순수익은 객관적인 타당성을 갖는 것이어야 합니다.

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(2) 통상적인 이용

 

순수익은 대상 부동산의 이용이 통상적인 이용능력과 이용방법으로 얻어지는 중용적인 수익을 의미하는 것이 원칙입니다.

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(3) 일정기간 계속적⦁규칙적으로 발생할 것

 

일시적으로 발생한 순수익은 표준적인 수익이 되지 못합니다. 또한 불규칙적으로 발생하는 수익은 표준적인 수익이 되기 위해서 현재의 수익을 기초로 과거와 장래의 수익을 감안하여 검토해야 합니다.

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(4) 안전하고 확실한 수익일 것

 

수익은 표준적이어야 하고 안전하고 확실해야 합니다. 현재의 수익을 기초로 하되 현재의 수익이 계속될 것이 불확실한 경우에는 현재의 수익을 그대로 사용해서는 안됩니다.

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(5) 합법적⦁합리적으로 발생한 수익일 것

 

수익의 발생이 법령 또는 관습에 위반한 것이라면 배제해야 합니다. 또한 일시적 투기나 투자에 의해 조성된 수익도 마찬가지 입니다.

 

 

 

순수익 산정 시 유의사항

 

 

(1) 최근 사례의 수집

 

임료의 지연성으로 인해 수익가액은 다소 낮게 평가될 가능성이 있으므로 순수익의 기초가 되는 임대료는 최근에 계약된 것을 기준으로 산정해야 합니다.

 

 

(2) 최유효이용의 상태

 

순수익은 최유효이용의 요건을 충족해야 되며 특히 토지잔여법을 적용하여 토지만의 순수익을 산정할 때는 건물이 최유효이용의 상태를 상정하여야 합니다.

 

 

(3) 장래 동향의 파악

 

순수익은 장래의 기대되는 순수익이므로 단순히 과거의 사례를 그대로 적용해서는 안되고 수익에 영향을 줄 수 있는 장래 동향을 예측하여 산정해야 합니다.

 

 

(4) 안정적인 수익

 

순수익은 일시적인 초과수익을 제외하는 개념으로서 수익의 발생이 안정, 확실, 지속 가능한 경우에만 순수익의 범주로 포함시켜야 합니다.

 

 

여기까지 순수익의 요건 및 산정 시 유의사항에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.

 

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