안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.

감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.

 

8월 5주는 정부가 최근 밀어주고 있는 ‘빌라’ 즉, 다세대주택의 현재 시장 상황과 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.

 

8월 초 정부는 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에 따라 빌라나 도시형생활주택 등 비아파트 시장 활성화를 위한 여러 대책을 내놨습니다.

 

먼저 한 채 만으로도 사업자 등록이 가능한 ‘비아파트 6년 단기 등록임대제도’를 도입합니다. 1주택자가 소형주택을 구입하고 6년 단기임대를 등록하면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.

 

등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한도 올해 말에서 2027년 12월로 연장합니다. 공동주택(신축·최초분양)·오피스텔(최초분양) 전용 60㎡ 이하는 취득세를 면제하고 60~85㎡는 50% 감면한다. 재산세 역시 공동주택·오피스텔·다가구 전용 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡는 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면하기로 했습니다.

 

또 빌라 등 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 확대합니다. 기존 면적 60㎡ 이하, 수도권 1억 6000만원, 지방 1억원 이하(공시가격)에서 면적 85㎡ 이하, 가격은 수도권 5억원, 지방 3억원 이하로 대상이 늘어납니다. 신규로 빌라를 구입하는 사람뿐만 아니라 기존 빌라 보유자도 무주택자로 인정받을 수 있게 됐습니다.

 

이번 정부 대책은 빌라 수요 회복과 공급 확대에 초점이 맞춰져 있습니다.

 

다만 시장 반응은 극명하게 엇갈리는 모습입니다. 대부분 전문가들은 ‘126% 룰’ 영향으로 다주택자 등 투자자가 빌라를 매수하기 어려운 상황에서 이 같은 대책만으로 빌라 시장이 살아나긴 어렵다고 봅니다.

 

현재 빌라 시장은 전세 사기 여파로 정부가 보증보험 가입 한도를 공시가격의 126%로 통제하는 이른바 ‘126% 룰’을 적용하면서 직격탄을 입었습니다.

 

전세보증금 한도가 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 제한되면서 계약을 갱신할 때마다 역전세난이 가중되는 모습입니다. 지난 1년 동안 이 같은 상황이 이어지면서 빌라 시장에는 다주택자나 투자자 발길이 뚝 끊겼다고 합니다.

 

아파트와 달리 지금까지 빌라는 실수요자보다 투자 수요가 많았습니다. 앞서 언급한 126% 룰 개정 등의 변화 없이는 빌라 시장이 살아나긴 요원하다는 주장입니다.

 

 

이 같은 시각에 동의하는 사람이 많지만 일각에서는 반론도 제기합니다. ‘126% 룰’ 영향으로 역설적으로 빌라 시장은 투자자에서 실수요자 중심으로 바뀌고 있다는 점을 근거로 듭니다.

 

한국부동산원이 8월 발표한 ‘공동주택 실거래가격지수 보고서’에 따르면 지난 6월 전국 연립·다세대주택 거래량은 5768건으로 전년 동월 대비 4.7% 늘어났습니다. 특히 서울은 2028건이 거래돼 1년 전 같은 달보다 25.3% 증가했습니다.

 

거래가 늘어나면서 가격도 조금씩 꿈틀거리고 있습니다. 6월 전국 연립·다세대주택 매매 실거래가격지수는 116.5를 기록, 전월 대비 0.14% 올랐습니다. 지난해 말과 비교하면 상반기에만 1.65% 상승했습니다. 서울(137.1)은 전월(135.8) 대비 1% 오른 것을 포함해 상반기에만 2.66% 올랐습니다.

 

‘126% 룰’ 영향으로 투자자가 빌라를 쉽게 매수할 수 없는 상황에서 실수요자만으로 거래량이 증가하고 가격이 오르고 있다는 점이 흥미로운 대목입니다.

 

때문에 이번 대책만으로 빌라 시장이 이전처럼 활성화되긴 어렵겠지만 빌라 매입을 고민하는 실수요자에게 나름 영향을 미칠 것이란 분석도 나옵니다.

 

그럼에도 빌라의 향후 전망에 대해선 어두운 시각이 대부분인데요. 한국부동산원 ‘공동주택 실거래가격지수 보고서’에 따르면 서울은 빌라 거래량이 살아나고 있지만 지방은 여전히 거래량이 감소하고 있는 추세입니다. 부동산 시장 분위기에 따라 빌라 거래량은 극명하게 엇갈릴 수 밖에 없는 모습입니다.

 

지금까지 정부가 밀어주는 빌라의 현재 시장 상황과 향후 전망에 대해 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.