안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
2025년 1월 1주는 지난해 가장 집값이 많이 떨어진 세종시의 부동산 시장 상황과 이후 전망에 대해 살펴보겠습니다.
2020년 이후 전국 부동산 시장은 지역별로 편차는 있지만 대체로 상승과 하락을 반복했습니다. 주기도 짧아졌습니다. 2023년 하반기부터 수도권을 중심으로 조금씩 시장이 회복되는가 싶더니, 2024년 하반기 들며 침체국면으로 돌아섰습니다.
반면 세종시의 경우 2021년 이후 4년 동안 꾸준히 하락했습니다. 2024년 초 잠깐 시장이 반등하던 시점에서도 세종시 부동산 시장 분위기는 달랐습니다. 결국 세종시는 ‘2024년 전국에서 집값이 가장 많이 하락한 지역’이란 오점을 남기게 됐습니다.
2024년 전국 17개 광역시도 가운데 세종시 집값·전셋값 하락률이 가장 큰 것으로 나타났습니다. 2020년 한 해 동안 무려 40% 이상 집값이 상승할 정도로 시장이 과열됐지만 이후 내리막길을 걷고 있습니다. 집값 급등기에 몰린 투자자들이 떠나면서 부동산 시장 침체가 지역경제 전반으로 전이되는 악순환이 이어지고 있다는 분석입니다.
한국부동산원이 발표한 ‘12월 4주 전국 주간 아파트 가격 조사 동향’에 따르면 2024년 12월 4주(23일)까지 세종 아파트값 누적 변동률은 –6.4%, 전셋값 누적 변동률은 –4.9%인 것으로 나타났습니다.
2024년 세종시 집값의 또 다른 특징은 1월 1일부터 12월 23일까지 단 한 번도 오름세 없이 줄곧 하락했다는 점입니다. 9월 4주(23일) 단 한 차례만 보합세(0.0%)를 기록했을 뿐 나머지 주간들은 모두 집값 변동률 마이너스를 기록했습니다. 특히 2024년 상반기 하락폭이 컸습니다. 7월 2주 이전까지는 거의 매주 0.1% 이상 하락했으며, 1월 5주(29일)에는 –0.54%라는 기록적인 하락률을 거두기도 했습니다. 8월 이후 하락폭이 조금씩 줄면서 0.1% 이하 대로 유지되긴 했지만 매주 –0.04% ~ -0.09% 수준을 유지했습니다.
4년 연속 하락세가 이어지다보니 2020년 급등기 때와 비교하면 대부분 단지는 전고점 대비 60% 대에서 거래되고 있습니다. 2020년만 해도 세종시 아파트값(주간 조사 누적치)은 연간 42.37% 뛰며 전국 상승률 1위를 기록했습니다. 당시 정치권에서 띄운 행정수도 이전 등 이슈로 투자 수요가 몰린 영향이었습니다. 하지만 2022년 16.7% 하락했고, 2023년 5.1%, 2024년 6.4%가 추가로 떨어졌습니다.
구체적인 단지별로 살펴보면 1생활권 내 아름동 범지기12단지(에코타운) 전용 84㎡는 2024년 10월 5억5400만원에 거래됐습니다. 이 단지는 2021년 2월 7억6800만원에 거래됐지만 이후 꾸준히 하락 중입니다. 지금 나온 매물 역시 대부분 5억원 대에 호가가 형성됐습니다. 또 다른 1생활권으로 분류되는 도담동 내 도램마을 9단지 전용 95㎡는 2020년 11억8500만원에 신고가를 경신했지만 2024년 10월 7억7800만원에 거래됐다. 4년 만에 무려 4억원 이상 하락했습니다.
세종시 아파트 가격이 몇 년 동안 지속적으로 하락하는 이유는 여러 가지입니다. 일반적으로 특정 지역에 주택이 과잉 공급되면 집값이 하락합니다. 세종시는 최근 2년간 신규 분양은 거의 없었습니다. 하지만 이전까지 워낙 분양이 많았던 탓에 입주물량은 올해까지 적정 수요(연간 1900가구가량)를 넘어서고 있습니다.
세종시로 인구 유입이 줄면서 계획한 수요 확보에도 어려움을 겪고 있다. 세종시 인구계획은 당초 2030년까지 50만명으로 설정됐습니다. 하지만 현재 인구는 39만명 수준이며 인구 유입이 지속해서 감소하고 있습니다. 올해는 약 3000명 증가에 그칠 것으로 예상됩니다.
일시에 몰린 투자 수요가 밀물처럼 빠져나가는 것도 집값 하락이 장기화하는 이유로 꼽힙니다. 세종 아파트 청약에서는 지역 상관없이 통장을 사용할 수 있다. 초기 미분양이 많았던 시기에는 세제 혜택도 주어지면서 투자자가 많이 몰렸습니다. 하지만 시장 침체가 장기화되면서 상당수 외부 투자자들이 헐값에 팔고 이탈하며 수요가 위축되고 있습니다.
향후 전망 또한 불투명합니다.
일단 세종시 공급 물량은 지속적으로 감소할 전망입니다. 2025년 세종시 예상 입주 물량은 876가구로 2024년(3616가구) 대비 더욱 감소합니다. 2011년 세종시에 첫 아파트가 입주를 시작한 이래 가장 작은 규모입니다. 다만 줄어드는 공급량 만큼 수요가 뒷받침될 수 있을지가 향후 세종시 집값을 바라보는데 관건이 될 것으로 보입니다.
지금까지 세종시 부동산 시장 상황과 향후 전망에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
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