안녕하십니까, 감정평가법인 감동입니다.

아파트 상가는 아파트 단지 내 아파트와 함께 지어지는 상가입니다.

아파트 주민으로 구성된 기본적인 수요층을 이미 확보하고 있지만 수요의 확장성 측면에서는 한계점이 있다는 특징을 보입니다.

따라서 다른 테마상가에 비해 단위면적당 가격 수준이 낮습니다.

이번에는 아파트 상가의 가치를 정하는 요인들을 알아보겠습니다.

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건축물대장과 같은 지 확인해야하는 상가의 위치!

아파트 상가를 살펴볼 때 상가의 위치를 먼저 체크해야 합니다. 아파트 상가의 위치는 주로 단지 접면 또는 후면 출입로 부근입니다. 이러한 위치에 형성되어 있는 이유는 입주민은 물론이고 외부인들도 자유롭게 이용하게 하려는 목적입니다.

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우리나라 아파트는 평지보다는 완경사 지대가 많습니다. 완경사 지대에 아파트 상가가 건축되면 같은 층이라도 보는 각도에 따라 지하층이 되거나 1층이 되기도 합니다. 따라서 아파트 상가를 감정평가할 때는 집합건축물대장과 현황상 차이가 발생하기도 합니다. 예로, 집합건축물대장에서는 지하1층이지만 현황상으로는 1층인 경우가 있습니다.

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층수를 정하는 기준면은 주된 접면 도로가 있는 토지입니다. 토지가 완경사지인 경우 주 접면 도로가 있는 토지면을 기준으로 그 표면 아래에 위치하면 지하층이고 표면 위에 있으면 지상층입니다.

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그림으로 나타내면 다음과 같습니다.

전체 면적에서 실제로 사용하는 면적의 비율, 전용률!

아파트 상가에서는 전용률도 매우 중요합니다. 전용률이란 공급면적 대비 전유면적의 비율을 말하는데요, 전유면적은 사용자가 실제로 사용하는 면적이고, 공용면적은 복도, 계단실, 주차장 등 여러 사용자가 함께 쓰는 면적을 말합니다.

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보통 아파트 상가의 전용률은 70~80%, 쇼핑몰과 테마상가는 전용률이 50~60% 정도로 형성됩니다. 그러면 상가의 전용률이 높을수록 유리할까요? 상가의 전용률은 고려해야하는 부분이 다양합니다. 전용률이 작으면 공용면적인 복도, 계단, 주차장도 좁아 고객들이 불편할 수 있기 때문입니다.

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대형쇼핑몰은 아파트 상가에 비해 전용률은 낮지만 전용면적은 큽니다. 따라서 복도, 통로, 엘리베이터, 주차장 등 공유면적도 아파트 상가에 비해 큽니다. 따라서 대형쇼핑몰의 가격이 아파트 상가보다 전용률에 있어서 가격에서 유리합니다.

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층수에 따른 차이, 층별 효용!

상가는 1층의 단위면적당 가격과 2층의 단위면적당 가격이 크게 차이가 납니다. 층수에 따라 효용이 달라서 입점하는 업체도 달라지고, 월세 및 가격도 다르게 형성됩니다.

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아파트 상가의 1층에 입점한 업종은 주로 공인중개사 사무소, 치킨집, 카페 및 베이커리가 주를 이루고 2층은 식당, 미용실, 보습학원 등이 주를 이룹니다. 1층은 매출회전율과 매출단가가 높은 업종이, 2층은 일정할 공간이 요구되고 규칙적인 방문이 필요한 업종이 주를 이룹니다.

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아파트 상가의 1층과 2층의 가격을 비교해 보면 1층 대비 2층의 층별효용비는 30~40% 정도로 판단됩니다. 가격이 30~40% 정도 차이가 날 수 있다는 뜻입니다. 대형쇼핑몰 같은 경우 1층의 매장 수익이 전체 매장의 절반을 차지하기도 하는 만큼 1층의 가치가 높게 형성됩니다.