안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 부동산시장에서 공간시장과 자산시장에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

우리나라의 부동산시장은 주로 공간시장에 의해 주도되었으나 2000년대 이후 리츠나 MBS 등의 부동산 간접투자방식이 도입되면서 자산시장이 활성화되었습니다.

부동산 시장은 여러가지로 볼 수 있지만 공간을 사용하려는 목적으로 형성된 공간시장과 부동산의 현금흐름이 목적인 자산시장으로도 구분할 수 있습니다.

최근에는 자산시장은 이자율을 매개변수로 하여 자본시장과 점차 통합화가 되어 가고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 자산시장(asset market)

(1) 자산시장의 개념

자산시장은 공간시장에서 공급된 부동산 자산에 의하여 창출된 현금흐름이 작동하는 시장입니다.

즉, 부동산의 매입, 매각 및 교환 등이 이루어지는 시장입니다.

부동산 산업에 공급되는 자금을 자산시장에서 이용되기 때문에 자산시장은 매우 중요한 시장입니다.

(2) 자산시장의 시장가치 결정

자산시장에서는 부동산 자산의 현금흐름을 중요시하는 시장참여자들이 모였기 때문에 수요자와 공급자는 모두 투자자들입니다.

자산시장에서는 투자자들이 자본시장에서의 다른 투자대상들과 비교하여 부동산 자산의 수익률과 투자 위험을 고려하여 부동산시장의 환원이율이 결정됩니다.

시장의 환원이율은 부동산의 현금흐름과 결합하여 부동산의 시장가치를 결정하게 됩니다.

3. 부동산 건설산업의 역할

공간시장과 자산시장을 연결하는 매개체로서 중요한 역할을 수행하는 것은 부동산 건설산업입니다.

부동산 건설산업은 공간시장에 공급을 추가함으로서 자산시장을 공간시장과 연결시킵니다. 즉, 금융 자본을 물적 자본으로 전환시키는 역할을 수행합니다.

또 자산시장에서 결정된 부동산의 시장가치를 기본으로 건설산업의 건설비용 및 수익성에 영향을 줌으로서 신규공급이 결정됩니다.

 

 

 

 

자산시장과 자본시장의 통합화

 

1. 공간시장과 자산시장의 차이점

공간시장에서 수요자인 사용자는 특정한 입지나 특정한 유형의 공간과 같은 물리적 특성을 요구하게 되지만 자산시장의 수요자인 투자자의 경우는 부동산을 자산으로 보아 미래의 현금흐름을 더 중시하고 있습니다.

2. 자산시장과 자본시장의 통합화 현상

자본시장이란 1년 이상의 장기 자금이 공급되는 시장을 의미하며 단기 금융시장인 화폐시장과 구별됩니다.

자본시장에서 부동산은 증권이나 채권과 같은 자본자산들과 수익률 측면에서 경쟁관계에 놓이게 됩니다. 경제학적 측면에서 부동산 투자와 증권 투자는 같은 투자행위로 보기 때문입니다.

또 자산시장에 기존의 부동산 공간뿐 아니라 REITs 나 MBS 같은 유동화 자산이 증가되면서 자산시장은 자본시장과 뚜렷한 통합화 현상을 보이고 있습니다.

여기까지 부동산의 공간시장과 자산시장에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.

 

 

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