안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
12월 1주는 정부가 최근 규제를 대폭 풀고 있는 오피스텔 시장 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.
정부가 오피스텔 규제를 대폭 완화하고 있습니다. 2024년 10월에 이어 11월 역시 기준금리를 인하했다는 점은 분명 오피스텔 입장에서 호재입니다. 오피스텔 시장이 워낙 침체됐다 보니 지난 1~2년 동안 서울을 중심으로 오피스텔 공급량이 현저히 줄었다는 점 역시 희소식입니다.
하지만 대부분 업계 관계자들은 금리 인하나 규제 완화만으로는 오피스텔 시장이 예전처럼 활성화되긴 쉽지 않다는 분석을 내놓고 있습니다.
국토교통부는 전용면적 120㎡를 초과하는 오피스텔에 바닥난방을 설치할 수 없도록 한 규제를 폐지하는 내용을 담은 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 지난 11월 26일부터 행정예고했습니다. 2024년 말 건축기준 고시 후 건축허가를 받는 오피스텔부터 바닥난방 제한이 폐지됩니다.
그간 정부는 오피스텔 주거 활용을 제한하는 규제를 순차적으로 완화했습니다. 원래 바닥 난방 설치는 아예 불가능했지만 2006년 전용 50㎡ 미만 오피스텔은 바닥난방을 허용했습니다. 이후 규모를 늘려 2009년 85㎡, 2021년 120㎡까지 허용했으며 2024년 말부터 바닥난방 설치 규제를 완전히 폐지합니다.
국토부는 1인 가구와 재택근무 증가, 직주 근접 주택 수요 증가 등을 오피스텔 규제 완화 배경으로 설명했습니다.
오피스텔 관련 규제는 지속적으로 완화되고 있는 추세입니다.
앞서 정부는 2024년 2월부터 그동안 금지했던 오피스텔 발코니 설치를 허용했습니다. 오피스텔은 다른 주택과 달리 동 간격 제한이 없어 건물 간 간격이 좁아 발코니 설치를 제한했었습니다. 앞으로는 발코니를 설치할 수 있으나 아파트처럼 확장할 수 없도록 했습니다.
오피스텔과 관련된 희소식은 또 있습니다. 바로 기준금리 인하입니다.
한국은행 금융통화위원회는 11월 28일 기준금리를 연 3.25%에서 연 3.0%로 0.25%포인트 낮췄습니다. 지난 10월에 이어 두 차례 연속 인하입니다.
전국 오피스텔 매매 가격은 한국은행이 기준금리를 올리며 부동산 경기가 얼어붙기 시작한 2022년 하반기 이후 계속 하락했습니다. 전세 사기가 사회문제로 대두된 것 역시 오피스텔 시장에 적잖은 영향을 미쳤습니다.
하지만 최근 들어 규제 완화에 금리 인하 등이 맞물리며 오피스텔 시장 관심이 조금씩 살아나고 있다는 분석도 일부 제기됩니다.
KB부동산 리브온에 따르면 지난 10월 전국 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 보합세를 유지했습니다. 수도권에서는 서울이 0.07% 상승했으며 인천과 경기는 각각 0.11%, 0.05% 하락했습니다.
다른 통계 자료도 비슷한 모습입니다.
한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매 가격은 2024년 8월 0.03% 오르며 약 2년 만에 상승 전환했습니다. 이어 9월과 10월에도 각각 0.02%, 0.03% 오르는 등 반등 조짐이 보입니다.
오피스텔 거래량은 서울을 중심으로 조금씩 증가하고 있다. 2024년 1~8월 서울 오피스텔 매매 거래량은 6825건(9월 30일 기준)으로 2023년 같은 기간(5842건) 대비 약 16.8% 증가했습니다.
거래가 늘어나니 자연스럽게 신고가 거래 비중도 늘어나고 있는 추세입니다. 서울 오피스텔 매매 중 최고가 거래 비중은 1월 14%, 2월 10%, 3월 13% 등 연초 10% 초반대를 유지하다 8월 19%를 기록했습니다.
다만 이 같은 통계 자료만으로는 전체 오피스텔 시장이 살아날 것으로 보긴 어렵다는 반론이 더 우세합니다.
대부분 오피스텔은 임대 수익이 목적인 전용 30㎡ 내외로 구성됐습니다. 이번에 규제가 폐지된 중대형 오피스텔의 경우 아파트를 대체하는 상품으로 기존 주력 오피스텔과 거리가 멀어 보입니다.
기준금리 인하에도 수요자가 실감할 수 있는 실질적인 대출 금리 인하로 이어질지는 여전히 미지수입니다. 최근 정부는 스트레스 DSR 2단계 등을 통해 대출 규제를 강화하고 있습니다. 대출을 받고 싶어도 쉽게 받을 수 없는 상황에서 기준금리 인하만으로는 오피스텔 투자에 매력을 느끼기 쉽지 않습니다.
오피스텔이 갖고 있는 태생적 한계 때문에 당분간 반등이 쉽지 않다는 분석도 흥미롭습니다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용 받습니다. 세금 등 여러 측면에서 소유자에게 불리한 구조입니다. 소형 오피스텔의 경우 주로 임대 목적으로 활용되면서 임대 시 소유주가 다주택자로 분류되는 문제가 남아 있습니다.
오피스텔은 실수요보다 투자 목적으로 구입하는 경우가 많습니다. 오피스텔 투자자는 결과적으로 다주택자가 될 수밖에 없는 상황에서 다른 혜택이 없다면 오피스텔 투자 수요를 늘리기엔 한계가 있어 보입니다.
지금까지 잇따른 호재에도 불구하고 여전히 침체기를 겪고 있는 오피스텔 시장에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
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