안녕하십니까, 감정평가 법인 감동입니다.
우리나라 부동산 시장에서 규격화된 아파트는 이용이 편리하고 수요도 많아 거래가 빈번합니다.
그만큼 아파트의 금액이 정해지는 요인들을 분석하는 법을 알아야 합니다.
아파트와 같은 부동산은 위치를 바꿀 수 없는 고정성이라는 특징을 가지기 때문에 부동산 가격은 지역별로 고유한 특징을 가지고 있고, 가격형성요인이 다르게 형성됩니다.
아파트 가격형성요인은 물리적 특성, 단지 특성, 입지적 특성, 환경적 특성, 시간적 특성 5가지로 나누어 집니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.
아파트의 구조에 따른 물리적 특성!
물리적 특성에는 아파트 평형, 평면 구조, 방 수, 욕실 수, 난방 형태, 용적률 등이 있습니다.
평형을 예로 들면, 소형 평수가 대형 평수에 비해 평 단가가 높게 형성됩니다.
아파트에는 발코니를 통해 채광, 통풍되는 거실과 방의 개수에 따라 베이라는 개념이 있습니다. 거실과 방 1개가 발코니를 통해 채광과 통풍이 용이하면 2베이, 거실과 방 2개의 경우 3베이 구조라 합니다. 일반적으로 2베이 구조보다 3베이 구조가 가격이 높습니다.
또한, 편리한 개별 난방 아파트가 중앙집중식 난방 아파트보다 가격이 높습니다.
단지 규모에 따른 단지 특성!
단지 특성에는 세대수와 같은 단지규모, 부대시설과의 접근성이 있습니다. 부대시설에는 놀이터, 노인정, 단지 내 상가 등이 있습니다.
세대수가 많은 대단지일수록 아파트 가격이 높게 형성됩니다. 단지가 클수록 주민 편의 시설, 공원 및 녹지 조성, 주변 학교 등 다양한 서비스를 제공받을 수 있기 때문입니다.
이러한 주거 편의성은 아파트 가격에 고스란히 반영되고, 브랜드 아파트가 신축되면 그 지역의 상권도 발달합니다. 상권의 발달은 그 지역 아파트의 인지도와 가격 상승으로 이어집니다.
그러나 노후화된 대단지 아파트는 일조량이 적거나 프라이버시 문제가 발생할 가능성이 있고 시설과 관리 상태가 좋지 않을 수 있습니다.
역세권과 주변 편의 시설에 따른 입지적 특성!
입지적 특성은 학군, 역세권, 대중교통, 주변 상권 형성 정도, 병원 등 주변 편의시설과의 접근성, 혐오시설 근접 여부 등으로 세분화됩니다.
이 중에서 아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 학군, 역세권, 편의 시설 여부입니다. 아파트를 분양할 때 가장 많이 언급되는 부분이기도 합니다.
간단한 예로 강남 3구 아파트를 높게 유지시키는 요인으로 강남 8학군을 들 수 있겠습니다.
백화점이나 대형 마트, 시장, 대학병원, 관공서, 공원 등인 가까울수록 아파트 가격이 높게 형성되고 장례식장, 쓰레기 소각장 등은 멀수록 아파트 가격이 높게 형성됩니다.
아파트의 방향과 조망에 따른 환경적 특성!
환경적 특성은 아파트의 방향, 층간 소음, 프라이버시, 지역 범죄율에 따라 결정됩니다. 아파트는 방향에 따라 일조 시간과 실내 온도가 크게 차이가 나고 가장 선호되는 방향은 남향입니다.
또한 아파트에서 볼 수 있는 경치도 중요한데, 한강 조망, 산 조망, 공원 조망 등의 영구 조망이 확보되어 있는 지도 중요합니다.
아파트 가격 변화에 영향을 미치는 경과 연수!
건물은 상각자산이기 때문에 시간이 지날수록 가격이 떨어집니다. 하지만 아파트의 경우 신축 시점부터 시간이 지날수록 가격이 떨어지다가 주택 재건축을 할 수 있는 시점이 오면 가격이 크게 오르는 특징이 있습니다.
재건축 사업성이 높은 아파트 단지일수록 가격이 크게 오르는 특징이 있는데, 가격이 오르는 시점은 두 군데입니다.
하나는 조합 설립 인가 단계입니다. 조합 설립 인가를 얻었다는 것은 주택 재건축이 조합을 통해 정식으로 진행될 예정이라는 의미입니다.
다른 하나는 사업 시행 인가 단계입니다. 사업 시행 인가를 얻으면 주택을 재건축하기 전 오래된 아파트인 종전자산과 주택 재건축을 하고 난 후 신축된 아파트인 종후자산의 가치를 파악해 주민들에게 분담금을 알려주고 주택 재건축 사업을 더 확실하게 진행합니다.
아파트 감정평가 관련 문의는 감정평가법인 감동에 주시면 해결해 드리겠습니다.
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