안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
11월 2주는 최고 40층까지 재건축 길이 열린 수서역 일대 부동산 시장에 대해 살펴보겠습니다.
서울시가 수서역 일대 수서택지개발지구 지구단위계획을 새롭게 정비하면서 사업성이 낮은 수서역 일대 아파트도 재건축 길이 열렸습니다. 일부 단지는 용도지역 종상향도 가능해지면서 수서역 일대 사업성이 낮은 아파트 단지도 일부 재건축이 가능할 것으로 기대됩니다.
지구단위계획은 지역 전반에 대한 개발 가이드라인을 뜻합니다. 1990년대 초 만들어진 수서와 일원 일대 아파트 단지 대부분의 재건축 기한이 도래했습니다. 서울시는 16개 단지를 각각 특별계획구역으로 지정해 관리하기로 했습니다. 수서택지개발지구는 서울시 강남구 수서·일원동 일대 약 133만5246㎡ 규모로 약 1만2000가구 아파트가 들어서 있습니다.
2012년 이후 약 12년 만에 추진되는 이번 지구단위계획 재정비를 통해 가장 주목할 단지는 수서삼익아파트입니다. 이번 재정비안에서는 이 단지 토지 용도지역을 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향이 가능하도록 했습니다.
준주거지역으로 조정하면 법적상한용적률이 250%에서 400%까지 높아지며 재건축 사업성이 대폭 높아집니다. 다만 용도지역을 높이기 위해서는 대지면적 10%를 공공기여하고, 건축연면적 20% 이상은 업무시설과 판매시설을 확보해야 한다는 단서가 붙었습니다.
수서한아름아파트 또한 준주거지역으로 상향 조정될 가능성이 높은 단지로 꼽힙니다. 1993년 준공해 이미 재건축 가능 연한인 30년이 지났으며 총 498가구 중소형 단지입니다. 수서역 인근 다른 단지와 달리 수서한아름아파트는 중대형 면적을 중심으로 구성됐습니다. 가구당 평균 대지지분이 50㎡가 넘는다는 점이 매력적입니다. 만약 수서한아름아파트가 준주거지역으로 용도지역이 상향 조정되면 재건축 사업성은 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.
수서역 오른쪽에 위치한 임대아파트 수서6단지는 현재 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로까지 용도변경이 가능해집니다. 일반상업지역 상한 용적률은 800%로 준주거지역보다 훨씬 높습니다. 임대아파트 재건축을 통해 수서역 일대 산업지원 기능을 강화하기 위한 취지입니다.
이번 지구단위계획 재정비로 수서역뿐만 아니라 인근 일원동 일대 저층 주거단지도 층수를 높여 재건축이 가능해 질 전망입니다. 대모산과 광수산 인근에 위치한 한솔마을과 상록수, 일원가람, 청솔빌리지 등이 대상입니다. 현재 용도지역은 2종 일반주거지역(7층 이하)이지만 2종 일반주거지역으로 상향이 가능해지며 재건축을 통해 층수를 높일 수 있게 될 전망입니다.
GTX-A 노선 개통과 함께 지구단위계획 재정비로 재건축 사업이 힘을 받으면서 수서·일원동 아파트 가격은 조금씩 반등하고 있습니다. 일부 단지는 2~3년 전 전고점을 회복한 모습입니다.
수서한아름아파트 전용 129㎡는 2021년 7월 21억원에 거래됐지만 이후 지속적으로 하락했습니다. 지난해 11월에는 18억6000만원까지 하락했지만 올해 전고점을 돌파했습니다. 올해 4월 같은 면적이 21억3500만원에 거래됐으며 올해 9월과 10월에는 각각 21억9500만원, 21억8000만원에 거래되는 등 22억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 현재 나온 매물은 22~23억원에 호가가 형성됐습니다.
일원동 일대 저층 아파트 단지 역시 비슷한 분위기입니다. 일원동 상록수 전용면적 84㎡는 지난해 4월 4층 매물이 18억9700만원에 거래됐지만 올해 8월 같은 면적 같은 층수 매물이 23억5000만원에 거래됐습니다. 1년 6개월 만에 4억원 이상 올랐습니다. 지금 나온 매물은 24억원 전후로 호가가 형성됐습니다.
부동산 업계는 수서역 일대 지구단위계획 재정비와 함께 수서차량기지 복합개발 사업이 마무리 되면 수서역 일대가 천지개벽할 것이라고 입을 모읍니다. SRT 수서역 오른쪽 부지엔 신세계 백화점이 지난해 착공에 들어갔습니다. GTX-A 노선 역시 지금은 부분 개통이지만 3~4년 후 완전 개통되면 활용도가 대폭 늘어날 것으로 기대됩니다.
지금까지 수서역 일대 재건축 가능성과 현재 시장 분위기에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
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