안녕하세요! 감정평가법인 감동 부산지사입니다.
감동 부산지사에서는 매주 수도권을 포함해 전국에서 가장 관심이 쏠리는 부동산 시장 분위기와 향후 전망에 대해 살펴보고 있습니다.
11월 3주는 수도권 신축 아파트 마이너스 프리미엄(일명 마피) 현상에 대해 살펴보겠습니다.
올해 12월 입주를 앞두고 있는 ‘트리우스’에서 최근 마이너스 프리미엄(마피)가 붙은 매물이 속출하고 있습니다.
사실 트리우스는 이래저래 사연이 많은 단지입니다.
부동산 가격 상승이 절정에 이르던 2021년 11월 분양을 하려고 했지만 당시는 분양가 상한제가 적용되던 시기였습니다. 3.3㎡당 평균 2000만원 선에서 분양가격이 결정됐습니다. 시세보다 낮은 분양가 때문에 조합 측에서는 선분양을 포기하고 착공에 들어갔습니다.
이후 정부가 지난해 ‘1·3대책’을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역의 민간 택지에 분양가 상한제 적용을 해제했습니다. 동시에 트리우스 일반 분양가격을 올릴 수 있는 길이 열렸습니다.
지난해 10월 트리우스는 일반 분양에 나서면서 분양가를 3.3㎡당 평균 3270만원으로 책정했습니다. 전용 84㎡ 분양가격은 약 11~12억원, 전용 59㎡의 경우 8~9억원 대로 주변 시세 대비 다소 비쌌다는 평가입니다. 고분양가 논란에 휩싸이면서 트리우스 1순위 평균 청약 경쟁률은 2.53대1에 그쳤습니다.
1순위 완판되긴 했지만 이후 더 큰 문제가 발생했습니다. 일반분양 물량 중 약 20%(517가구 중 105가구)가 미계약 물량으로 남았습니다. 무순위 청약을 수차례 진행한 끝에 올해 8월이 돼서야 마지막 미분양 물량 16가구를 털어내면서 분양을 마무리 했습니다.
트리우스는 올해 11월 초 사전점검을 마치고 점등식까지 성공적으로 마쳤습니다. 하지만 이와 별개로 현재 시장 분위기는 좋진 않습니다. 동·호수에 따라 차이가 있지만 분양가보다 낮은 마피 매물이 쏟아지고 있습니다.
업계 관계자들은 트리우스 분양가 자체가 높게 형성됐으며 대출 규제 강화로 인한 수요 감소, 광명 입주 물량 증가 등의 영향을 받는 것으로 풀이합니다.
올해 수도권 부동산 시장은 그야말로 신축 전성시대였습니다. 상반기까지만 해도 서울과 수도권을 중심으로 공사비 상승에 따른 공급 부족 우려와 금리 인하 기대감이 맞물리며 신축 아파트를 선점하려는 움직임이 뚜렷했습니다. ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’이란 신조어도 탄생할 정도로 신축 선호 현상이 강했습니다.
하반기부터 분위기가 바뀌었습니다. 결정적인 계기는 대출 규제입니다. 시중은행이 가계 대출 관리를 위해 대출을 틀어막아 한도 자체가 많이 줄었습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등도 영향을 줬습니다. 잔금을 마련하지 못하는 집주인들이 늘어나면서 시장에 적잖은 영향을 주고 있습니다.
물론 광명 신축 아파트 단지가 모두 마피가 붙은 것은 아닙니다. 올해 10월 입주한 호반써밋그랜드에비뉴와 철산자이더헤리티지의 경우 분양가를 훌쩍 넘는 가격에 시세가 형성됐습니다.
다만 이들 단지는 대체로 분양가상한제를 적용했습니다. 호반써밋그랜드에비뉴의 경우 전용 84㎡ 기준 8억 초중반 대로 트리우스와 비교해 분양가격 자체가 1~2억원 차이가 납니다. 철산자이더헤리티지 역시 인근 시세 대비 분양가격이 저렴했습니다.
반면 트리우스는 인근 시세 대비 분양가를 더 높게 책정하면서 입주 시기가 다가오자, 마피 매물도 나오는 것으로 보입니다.
다만 문제는 앞으로입니다. 광명의 경우 광명뉴타운과 인근 철산동 일대에 내년까지 약 1만4000가구 입주 물량이 쏟아집니다.
올해 10월 호반써밋그랜드에비뉴(광명10구역, 1051가구)를 시작으로 올해 12월 트리우스(3344가구), 내년 5월 철산자이더헤리티지(철산주공 8~9단지, 3804가구), 내년 11월 광명센트럴아이파크(광명4구역, 1957가구), 내년 12월 광명자이더샵포레나(광명1구역, 3585가구)가 입주 대기 중입니다.
2027년까지 시계를 넓혀보면 입주 물량은 약 2만 가구로 늘어납니다. 2026년 1월 철산자이브리에르(철산주공 10~11단지, 1490가구), 2027년 자이힐스테이트SK뷰(광명5구역, 2878가구)와 롯데캐슬시그니처(광명9구역, 1509가구) 등이 한창 공사 중입니다.
입주 대기 물량이 많다는 점은 당장 전세 시세에 적잖은 영향을 줍니다. 트리우스 전세 시세는 전용 84㎡ 기준 4억 후반 대에서 5억원에 시세가 형성됐습니다. 광명14구역을 재개발한 광명푸르지오포레나(2023년 9월 준공) 전용 84㎡ 전세가 올해 초 5억 후반대에서 6억원까지 거래된 것을 감안하면 인근 시세 대비 약 20% 낮습니다. 앞으로 2~3년 동안 광명에 끊임없이 새 아파트가 쏟아진다면 전세가 회복은 당분간 요원할 지도 모릅니다. 전세가 하락은 앞서 지역 전체 부동산 시장에 적잖은 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.
지금까지 광명 신축 아파트 마피 현상 배경과 향후 전망에 대해 알아보았습니다.
그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주시면 감사하겠습니다.
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