안녕하십니까, 감정평가법인 감동 시흥안산지사 입니다.

시흥안산지사에서는 부동산을 감정평가할 때 꼭 필요한 최유효 이용을 알아보고 있습니다.

이번에는 최유효 이용 중 복합적 이용과 특수목적 이용, 초과토지에 대해 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

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복합적 이용

(1) 의의

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하나의 부동산이라도 동시에 여러 가지 용도로 이용될 수 있습니다. 일단의 넓은 토지는 동시에 여러 가지 용도가 혼합되는 것이 최유효이용이 될 수 있으며 건물 역시 마찬가지입니다.

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(2) 구체적 예시

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1) 대규모 아파트단지

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대규모 아파트단지는 아파트 건물뿐 아니라 쇼핑시설, 스포츠시설 등이 하나의 계획된 단위로서 개발되었을 때 최유효이용이 될 수 있습니다.

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2) 초고층빌딩

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초고층건물은 하나의 용도로 사용될 때보다 상업 및 주거 시설 등 혼합되어 사용될 때 최유효이용에 달성될 수 있습니다.

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(3) 유의사항

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1) 기여도 및 균형성의 고려

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복합적 이용에 할당되고 있는 부동산의 경우 각각의 구성부분에 대한 가치는 전체 가치에 대한 기여도에 의해 결정됩니다.

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부동산의 전체 가치는 각각의 구성부분들이 하나의 단위로서 상호간에 얼마나 균형적인 조화를 이루고 있는지에 의해 결정됩니다.

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2) 감정평가시 유의사항

복합적 이용 중인 부동산의 구성부분들은 각각의 효용가치를 구분하여 평가할 수도 있습니다. 이 경우에 구분평가되는 부동산의 가격이 전체 부동산 가격을 초과할 수 없습니다.

초과토지

(1) 의의

초과토지란 현존하는 지상개량물에 필요한 적정한 면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 있으므로 건부지와는 별도로 평가되어야 합니다.

건부지에 정상적으로 필요한 면적은 대상부동산의 최유효이용에 해당되는 만큼의 토지면적이므로 초과토지의 최유효이용은 건부지의 적정면적 부분의 최유효이용과 다를 수 있습니다.

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(2) 판정 시 유의사항

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초과토지인지 여부는 지역분석을 통한 표준적 사용과 유사용도 부동산의 시장자료를 토대로 판정됩니다.

예컨대 오피스빌딩의 주차장이나 학교운동장과 같이 저밀도이더라도 건부지의 주목적에 적합하게 이용되고 있을 때에는 초과토지에 해당되지 않습니다.

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(3) 평가방법 및 적정 면적의 판단

초과토지가 있는 토지는 적정한 면적의 건부지인 토지가치와 초과부분의 토지가치는 별도로 추계하여 전체 토지의 가치를 결정합니다.

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그리고 건부지가 적정한 면적인지에 대한 판단은 지역분석을 통하여 파악된 전형적인 유사개량물의 건폐율을 바탕으로 이루어집니다.

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(4) 잉여토지와 초과토지의 구분

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1) 의의

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잉여토지는 기존 건부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용으로 사용할 수 없는 토지를 말합니다.

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2) 평가시 유의사항

잉여토지의 경우 정상적인 토지의 가치보다 낮게 평가되는 것이 보통이지만 인접토지와 합병이 가능한 경우에는 오히려 합병으로 인한 이익이 있을 수 있음에 유의해야 합니다.

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여기까지 부동산 감정평가에 활용되는 최유효이용 중 복합적 이용과 특수목적 이용 그리고 초과토지에 대해서 알아보았습니다.

그 밖에 감정평가에 관련해 궁금하신 것은 감정평가법인 감동으로 문의주세요.