안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 부동산 감정평가에 활용되는 최유효이용 중 비적법적이용에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

​

​

​

비적법적이용의 개념

(1) 비적법적이용의 의의

​

비적법적이용이란 과거에는 적법하게 건축되어 이용되던 부동산이 현재의 법적 규제에 부합하지 않은 경우를 말합니다.

비적법적이용은 규제가 변경된 경우 기득권 보호를 위해 허용한 것으로 애초부터 규제를 위반한 불법적 이용과 구별됩니다.

​

​

(2) 발생원인 및 증분가치의 발생가능성

​

비적법적이용이 발생하는 원인은 신⦁구 법령이 충돌되어 기존 부동산이 현재의 법령 기준에 위반되는 것입니다.

비적법적이용을 하게 되면 현재의 법령 기준으로는 이용할 수 없는 개량물의 사용이 가능하기 때문에 증분가치가 발생 가능합니다.

​

​

​

​

​

​

국가별 증분가치에 대한 귀속 방법 및 평가

(1) 증분가치의 토지에 귀속(우리나라 및 일본)

​

비적법적이용에 의한 부동산의 증가분은 건부증가로서 우리나라나 일본에서는 토지에 귀속시킵니다.

이 경우 증가분은 개량물의 경제적 내용연수 또는 법적 허용기간까지 현가화함으로써 산정됩니다.

​

​

(2) 개량물의 가치에 증감(미국)

​

미국의 경우 비적법적이용에 의한 부동산의 증가분은 모두 개량물에 의한 것으로 개량물의 가치에서 증감시킵니다.

비적법적이용에서 합법적인 최유효이용에서의 가치를 차감하여 남는 가치를 증분가치로 보고 이것이 개량물의 가치에 포함된다는 것입니다.

비적법적이용 부동산 감정평가에서 검토 사항

(1) 비적법적이용의 판단

​

위반되는 부분이 있다면 우선 위법 부동산인지 여부를 조사해야 합니다. 조사할 때는 공부의 조사는 물론 관계 행정기관에 문의해야 합니다.

즉 과거의 법령과 현재 법령의 기준에 차이가 있다면 이것을 조사과정에서 확인해야 합니다.

​

​

(2) 기준시점 및 조사범위

​

비적법적이용 부동산을 평가할 때 기준시점은 평가할 당시의 시점이지만 조사할 자료는 과거 건축허가일 당시의 상황과 현재의 상황 양쪽 모두 해당합니다.

법 규정의 개정, 폐지 등 변화 여부, 과거의 적법성, 현재 법령의 위반정도 등을 확인하여 비적법적이용 부동산의 가치형성요인을 분석해야 합니다.

​

​

(3) 최유효이용 분석

​

비적법적이용 부동산의 최유효이용 분석은 행정적 요인이 현행 법률과의 일치하는가를 판단하는 것입니다.

현 상태에서 최유효이용과 불일치가 있는 경우에는 그 불일치의 원인을 조사하며 그 불일치에 따른 가치 반영은 증가 또는 감가의 상태로 파악해야 합니다.

​

​

(4) 평가방식의 적용 및 시산가액 조정

​

비적법적이용 부동산의 평가방식을 적용할 때는 수집한 자료의 질과 양을 분석하여 타당한 평가방식을 결정합니다.

또한 시산가액을 조정할 때 시장에서 조사한 비준자료, 수익자료를 분석하여 타당한 평가방식에 중점을 두어 최종적인 시산가액을 결정해야 합니다.

​

​

(5) 평가서의 작성

​

비적법적이용 부동산의 평가서에는 평가가액의 산출근거 및 결정에 관한 의견에 현재 법령에 위반되고 있다는 점, 건축물의 신축 당시에는 관련 법령이 부존재하거나 적법한 상태였다는 점을 공부 서류 및 행정청 탐문으로 확인하고 관련 자료를 수집해서 조사했다는 점을 평가서에 기재해야 합니다.