안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 특수상황에서의 최유효이용 중 창조적 이용과 중도적 이용 그리고 비최고최선의 이용에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

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최유효이용이란 객관적으로 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고⦁최선의 방법으로 이용하는 것을 말합니다.

모든 토지에 최유효이용이 항상 적용되는 것이 아니고 일반적이지 않은 상황에서도 최유효이용이 될 수도 있는데 이를 특수상황에서의 최유효이용이라고 합니다.

현실 부동산을 평가할 때 대상의 이용이 최유효이용인지 아니면 특수상황에서의 최유효이용인지를 판단할 수 있는 게 매우 중요합니다.

창조적 이용 (단일 이용)

(1) 의의

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일반적으로 최유효이용은 주위의 용도와 일치하거나 유사하지만 특이하게 주위의 용도와 전혀 다른 이용이 최유효이용이 되는 경우를 말합니다.

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(2) 유의사항

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어떤 지역에 대형 쇼핑몰이 한 개만 있는 경우에 주위의 주택단지와 유사한 이용이 아니라고 해서 대상 부지의 이용이 최유효이용이 아니라고 할 수 없습니다.

창조적 이용인 토지의 경우 최유효이용인지는 시장수요가 충분한지 여부로 결정됩니다.

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중도적 이용 (일시적 이용)

(1) 의의

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현재 이용이 최유효이용이 아니지만 가까운 미래에 대상 토지에 최유효이용이 도래할 것으로 예측될 때, 기다리는 과정에서 현재에 적용되는 이용을 의미합니다.

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시가지 내의 주차장, 화원, 오래된 건물, 가건물 등 비집약적인 토지이용이나, 외곽지역의 공터, 논과 밭들의 상당수가 중도적 이용이다

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(2) 일치성 이용의 원리

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일치성 이용의 원리란 중도적 이용에 할당되는 부동산을 평가할 때 토지와 개량물을 각각 분리된 용도로 평가해서는 안 된다는 원리입니다.

중도적 이용중인 토지와 개량물을 감정평가할 때 유의해야 할 원리입니다.

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(3) 중도적 이용에서 개량물의 가치

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대상 토지에 최유효이용이 아닌 개량물은 물리적 수명이 남아 있다 하더라도 아무런 가치를 가지지 못하는 수도 있고, 경우에 따라서는 철거비용 등으로 오히려 마이너스의 가치를 가질 수도 있습니다.

비최고최선의 이용

(1) 의의

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비최고최선의 이용이란 대상 토지를 공지로 간주한 경우의 최유효이용과 현재 토지에 있는 개량물로 인해 최유효이용이 일치하지 않는 경우를 의미합니다.

이 경우 최유효이용에 맞지 않는 기존의 개량물은 다음 두가지 중 하나로 평가할 수 있습니다.

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(2) 내용

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1) 개량물과 토지의 최유효이용이 같은 범주인 경우

예를 들어 대상 토지의 최유효이용이 최신식 고층 아파트인 경우에 현재 토지의 개량물이 저층 아파트인 경우에는 같은 범주로 볼 수 있습니다.

이 경우 기존의 개량물은 물리적 감가상각과 기능적 감가상각의 대상이 됩니다.

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2) 개량물과 토지의 최유효이용이 다른 범주인 경우

예를 들어 대상 토지의 최유효이용이 상업용인 경우에 현재 토지의 개량물이 주거용인 경우에는 다른 범주로 볼 수 있습니다.

이 경우 개량물은 물리적, 기술적 감가상각 외에도 경제적 감가상각의 대상이 됩니다.

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(3) 유의사항

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대상 토지의 최유효이용과 개량물의 이용이 서로 다른 범주에 속할 경우에는 일치성 이용의 원리를 적용하여 평가해야 합니다.

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따라서 개량물은 아무런 가치를 지니지 못하거나 철거비용 등으로 마이너스의 가치를 지닐 수도 있습니다.