안녕하세요! 감정평가법인 감동입니다.

오늘은 정확한 감정평가를 위한 부동산 경기의 측정지표와 측정방법에 대해서 알아보겠습니다.

그럼 다 같이 GOGO!

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부동산 경기의 개념

부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말하는데, 이 중에서 중심이 되는 주거용 부동산의 건축경기를 의미하는 경우가 많습니다.

주거용 부동산경기를 협의의 부동산경기라고 하며, 광의의 부동산경기는 주거용과 상업용 공업용 부동산경기를 포함한 개념이며, 최광의의 부동산경기는 광의의 부동산경기에 토지경기를 포함한 개념입니다.

정확한 감정평가를 하기 위해서는 현재의 부동산경기가 어떤 상황인지를 분석할 수 있어야 하므로 부동산 경기를 측정할 수 있는 방법과 그 지표에 대해서 알아보고자 합니다.

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부동산경기의 측정지표

경기 측정지표란 경기를 표시하는 index를 말합니다.

시장에서 나타난 현상이나 가격지수, 지표 등 통계적 자료를 분석함으로서 어느 정도 경기를 예측할 수 있습니다.

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(1) 장기측정지표

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1) 부동산 가격변동지표

부동산 가격변동지표에는 아파트 실거래가격지수, 지가변동률 등이 있습니다. 다만 투기 등으로 인한 부동산의 일시적인 가격 상승은 부동산 경기의 상승으로 볼 수 없음에 유의해야 합니다.

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2) 주택의 거래량

주택 거래량과 관련된 지표에는 주택매매동향, 미분양주택현황 등이 있습니다.

주택의 거래량은 부동산 경기의 국면을 잘 보여주는 지표이므로 특히 공실⦁공가의 동향은 부동산 경기의 선도적인 지표가 될 수 있습니다.

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3) 택지의 분양실적

택지 분양실적은 장래에 도래할 부동산 경기를 측정할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 이는 부동산 경기의 선도적인 지표가 될 수 있습니다.

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4) 건축량

건축허가 면적과 실질적인 건축면적이 증가하는 것은 모두 포함해야 됩니다. 주거용과 비주거용을 구분해야 하며 착공의 지연에 주의해야 합니다.

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(2) 단기측정지표

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1) 내적요인

부동산 경기에 직접적인 영향을 가져올 가능성이 많은 요인으로 인구수, 가구수, 주택부족률 등의 수요에 관계된 변수와 주택건설호수 등 공급에 관련된 변수가 있습니다.

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2) 외적요인

부동산 경기에 직접적 효력은 미치지 않으나, 주변적 효과를 지니는 요인으로 도매물가, GNP, 통화량, 국제지수 등 거시경제지표가 있습니다.

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3) 대체요인

예금과 증권은 투자 3분법상 부동산과 대체재로 구분됩니다. 따라서 주가지수, 정기예금 금리, 일반 대출금리 등의 부동산 경기와 역행성을 이용하여 경기변동을 측정할 수 있습니다.

부동산 경기의 측정방법

부동산 경기의 종합적이고 과학적인 측정방법은 우리나라는 물론 다른 선진국에서도 아직 개발되어 있지 않습니다. 따라서 여러 지표들의 종합적인 분석이 요구됩니다.

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(1) 과거 추세를 연장하는 방법

단순하나 반드시 미래가 반드시 과거의 추세의 연장으로서 일직선으로만 발전하지 않기 때문에 이 방법에만 의존할 순 없습니다.

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(2) 지역경제분석 등에 의한 경제분석에 의한 방법

지역경제분석은 지역의 수요와 공급에 관련된 자료를 분석하여 지역의 경제 수준을 파악하는 것으로 비용과 자료가 많이 요구되어 흔히 사용할 수 없다는 단점이 있습니다.

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(3) 지수를 사용하는 방법

몇 개의 대표적인 수치를 통해 그 경향을 파악하는 방법으로 회귀분석, ARIMA모형 등을 이용하여 시계열 분석, 인과모형 등을 설정하여 예측하는 방법 등이 있습니다.