안녕하십니까, 감정평가법인 감동입니다.
이전에 부동산 가격이 정해지는 기본적인 원리를 알아보았습니다.
예상의 원리, 변동의 원리, 수요와 공급의 원리, 경쟁의 원리가 있었는데요, 이러한 간단한 원리 외에도 조금 더 심화적인 원리도 존재합니다.
이번에는 부동산 가격을 결정하는 유기적인 원리를 알아보겠습니다.
부동산의 가치를 정하는 다섯 번째 원리는 대체의 원리입니다. 부동산은 대체 관계나 경쟁 관계에 있는 부동산의 영향을 받아서 가치가 정해진다는 원리인데요, 쉽게 말하면 평가 대상의 부동산 대신에 매매 결정 시 선택할 만한 부동산이 또 있다면 이에 따라 가치가 조정될 수 있다는 겁니다.
이 원리를 바탕으로 한 부동산 감정평가 방법이 바로 비교 방식입니다. 비교 방식으로 부동산을 평가할 때는 대체할 수 있거나 경쟁 관계인 부동산을 먼저 선정합니다. 여기서 대체할 수 있는 부동산을 비교 사례라고 합니다.
비교사례로 평가할 때는 주의할 점이 있습니다. 소형 아파트를 평가할 때는 대형 아파트를 비교 사례로 선택해서는 안됩니다. 또한 대규모의 토지를 평가하는 데 작은 규모의 토지를 비교사례로 선택해서도 안됩니다. 잘못된 비교사례의 선택은 대체의 원리를 제대로 적용하지 못한 겁니다.
여섯 번째는 기회비용의 원리입니다. 여기서 기회비용이란, 물자를 특정 용도로 사용하면서 사라진 대안 가치입니다.
이를 부동산에 적용해 봅시다. 두 개의 부동산 중에 하나의 부동산을 구입했다고 가정하면, 하나의 부동산은 포기하게 됩니다. 여기서 발생한 기회비용을 부동산의 가치로 결정한다는 원리입니다.
기회비용의 원리를 사용하는 경우는 주로 수익 부동산을 평가할 때입니다. 수익 부동산은 수익가격을 예상되는 연간 순수익을 환원 이율로 계산해 가치를 결정합니다.
산식은 다음과 같습니다.
수익 가격=순수익(1년 기준)/환원 이율
여기서 환원 이율이란, 순수익을 기준 시점의 경제적 가치로 환산하기 위해 부동산 가치와 대비한 순수익의 적정 비율을 정한 것을 말합니다.
환원 이율은 시장금리의 추세, 향후 가치 변동에 따른 위험, 인근의 유사한 부동산의 가격에 대비한 임대료, 국토교통부에서 조사한 임대 사례 조사 보고서를 종합적으로 고려해 결정합니다.
일곱 번째는 적합의 원리 및 외부성의 원리입니다. 적합의 원리란 부동산은 시장 수요와 일치할 때, 주변의 토지 이용과 어울릴 때 높은 가치를 창출한다는 원리입니다. 외부성의 원리란 부동산의 가치는 내부적 요인만이 아니라 외부적 요인에 의해 영향을 받는다는 겁니다.
간단한 예로, 상업 부동산은 비슷한 유형의 상업지역에 있을 때 가치가 높고, 농지의 경우 재개발 지역이 되었을 때 가치가 변동됩니다.
여덟 번째는 최유효 이용의 원리입니다. 부동산의 가치는 부동산의 이용 가능 용도 중 가장 최고로 이용했을 때의 가치를 기준으로 한다는 겁니다.
최유효 이용의 전제가 있습니다. 통상적인 사람들이 합리적이고 합법적인 방법과 최대의 수익성을 낸다는 전제입니다.
최유효 이용의 원리는 다른 원리의 바탕이 되는 중요한 원리입니다.
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