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생활의 근간을 이루는 부동산은 여러 용도로 쓰이는 만큼 유형도 매우 다양합니다.
또한 유형마다 가치를 정하는 요인들이 다릅니다. 주거용 부동산은 편의시설이나 교육시설과의 거리가 중요하고 상업용 부동산은 고객 유동성이 중요합니다.
이번에는 부동산을 유형 별로 나누는 방법과 유형마다 중요하게 여겨야 하는 부분들을 알아보겠습니다.
부동산 유형을 법적으로 구분하는 방법
부동산을 큰 틀로 나누면 토지와 건물로 구분됩니다. 토지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 건물은 ‘건축법 시행령 별표1’에 유형이 규정되어 있습니다.
부동산 업무를 하는 사람들은 대체로 부동산을 주거용과 비주거용으로 나누지만 부동산을 이해하기 위해서는 토지건물과 구분건물 유형으로 나눠 파악하는 것이 좋습니다.
토지건물 유형은 토지와 건물이 따로 떨어져 구성되어 부동산 거래 시 별개로 거래될 수 있습니다. 구분건물 유형은 토지와 건물을 하나로 보기 때문에 부동산 거래도 토지와 건물이 함께 이루어집니다. 토지건물의 예는 다가구 주택이 있고 구분건물의 예는 아파트나 다세대주택이 있습니다.
이는 발급받는 등기에서부터 큰 차이를 보입니다. 토지건물 부동산은 토지등기사항전부증명서와 건물등기사항전부증명서를 따로 발급받지만, 구분건물은 구분건물등기사항전부증명서 하나만 발급받을 수 있습니다.
용도에 따라 부동산을 분류하는 방법
이번에는 좀더 직관적으로 분류해 보겠습니다. 건물의 용도와 이용 상황을 기준으로 분류하는 방법인데요, 건물의 용도로 나누면 주거용, 상업용, 공업용으로 분류할 수 있습니다. 건물의 용도는 부동산 가격 형성에 가장 큰 영향력을 가집니다.
용도 별로 가격형성에 중요한 부분도 정리해 보겠습니다. 주거용 부동산에 가장 중요한 부분은 학군입니다. 대표적인 예로 강남 아파트가 있는데, 강남은 학군이 매우 좋기 때문에 강남의 아파트는 가치가 떨어지지 않고 있습니다.
안전과 쾌적성, 조망 역시 주거용에서 중요한 요인입니다. 소음 유발 시설, 변전소, 쓰레기매립장과 같은 유해시설이 근처에 있다면 쾌적성에 좋지 않은 영향을 미칩니다. 또한 한강이나 공원 경치가 보인다면 조망에 좋은 영향을 줍니다.
상업용 부동산에 좋은 가격 형성 요인을 알아보겠습니다. 물론 가장 중요한 요인은 수익성입니다. 임대료 수익이 높을수록 부동산의 가치도 증가합니다.
상권 형성 여부와 유동 인구도 중요합니다. 이 두가지는 변동이 자주 발생하기 때문에 상권의 지속 가능성, 공실 변화율, 통행하는 사람 수, 구매력 등을 살펴봐야 합니다.
공업용 부동산에서 가장 중요한 요인은 물류의 편의성입니다. 공장을 운영하는 입장에서는 제품의 생산, 유통, 배송 재고관리 등이 중요합니다. 따라서 물자 확보가 쉬운 철도, 항만, 도로와의 접근성이 좋아야 합니다.
인근 배후지와의 연계성도 공업용 부동산에서 중요합니다. 접근성이 좋아야 공장에서 일할 직원을 찾기 용이합니다.
마지막으로 농경지와 임야는 주변 환경이 성숙한지가 가장 큰 가격 형성 요인입니다. 이는 인구나 행정, 상업과 같은 총체적인 부분을 담고 있습니다. 성숙한 지역은 개발 행위로 대지로 변할 가능성이 높으나, 그렇지 않으면 농지나 임야로 계속 유지되어 가치가 낮게 됩니다.
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