감정평가 3방식 병용의 필요성

(1) 각 방식의 유용성과 한계

부동산 가격은 부동산의 효용과 상대적 희소성 그리고 유효수요의 조합과 시장에서의 수요⦁공급이 결합으로 결정됩니다.

따라서 수요측면의 감정평가방식인 수익방식과 공급측면의 감정평가방식인 원가방식 그리고 시장에서의 측면인 비교방식인 3방식은 각각의 유용성과 한계를 가지게 됩니다.

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(2) 부동산 시장의 불완전성 및 평가주체의 주관개입성

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부동산시장은 가격의 변동이 심하고 투기성향이 강한 불완전시장으로 3면등가의 성립이 현실적으로 어렵습니다. 또 평가자의 자의성이 개입될 우려가 있기 때문에 3방식 병용이 요구됩니다.

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(3) 단일평가방식에 의한 오류 방지 및 평가의 합리성

대상 물건의 성격에 맞지 않는 평가방식의 적용으로 불합리한 결과가 나올 수 있습니다. 또 부동산 가격은 하나의 점의 개념이 아닌 범위의 개념이므로 3방식 병용이 타당합니다.

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(4) 부동산시장의 개방화에 따른 시대적 요청

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국내의 부동산시장 수요자 뿐 아니라 외국 수요자에게도 고품질의 평가서비스를 제공하고 감정평가업계의 질적 향상을 도모하기 위해 필요합니다.

예외적으로 단일 방식에 의한 평가가 인정되는 경우

(1) 3방식 병용이 불가능한 경우

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3방식 적용이 불가능한 특수목적부동산인 공공청사, 하천, 기타 국유재산 같이 필요한 자료가 없는 경우와 자료의 신뢰성이 없는 경우에는 3방식 병용이 불가능합니다.

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(2) 3방식 병용이 부적절한 경우

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① 거래관행이 있는 부동산

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아파트와 같이 구분소유부동산의 경우에는 거래관행 상 토지와 건물이 일체로 거래되기 때문에 거래사례비교법으로 산정하는 것이 타당하고 원가법으로 건물과 토지를 각각 평가하는 것은 부적절합니다.

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② 대상 부동산의 성격

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대상 부동산의 성격에 따라서 특정 평가방식의 적용이 부적절한 경우가 있습니다.

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예를 들어 주거용 부동산의 감정평가에 수익방식을 적용하는 것과 상업용 부동산의 감정평가에 원가방식을 적용하는 것은 대상 부동산의 성격에 적합하지 않습니다.

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3) 평가방식의 선택이 법령에 정해져 있는 경우

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보상평가와 같이 법률의 규정에 따라서 감정평가를 해야 되는 경우에는 대상 부동산의 성격이 3방식 적용이 가능한 것이라고 하더라도 정해진 평가방법으로 해야 되며 다른 평가방식은 적정성 검토용으로만 그칠 수 있습니다.